DERECHO INMOBILIARIO: Desarrollo de proyectos inmobiliarios

Desarrollar un proyecto inmobiliario es un desafío complejo que exige a las empresas del sector navegar con pericia en un mercado altamente competitivo. La ejecución exitosa de un proyecto inmobiliario, no solo requiere asumir rigurosos y muchas veces complejos compromisos contractuales, sino también el cumplimiento de las normativas técnicas y jurídicas establecidas por las autoridades competentes. En este contexto, el asesoramiento jurídico especializado se convierte en un pilar fundamental, proporcionando una estrategia preventiva esencial para mitigar riesgos y optimizar resultados.

En el presente artículo, se explora diversas estrategias para abordar y gestionar los problemas más comunes a los que se enfrentan los desarrolladores inmobiliarios, desde las relaciones contractuales hasta el cumplimiento de las normativas pertinentes, les ofrecemos un análisis detallado y soluciones prácticas que asegurarán el progreso y la rentabilidad de sus proyectos inmobiliarios.

1.- Proveedores

Mantener una buena relación comercial con los proveedores es esencial para el éxito de cualquier proyecto inmobiliario, ya que contribuye a la eficiencia y la calidad del trabajo realizado. Sin embargo, confiar únicamente en la buena voluntad de los proveedores puede resultar riesgoso y no garantiza la ausencia de conflictos. Por esta razón, en las siguientes líneas se detalla la manera de abordar los problemas más comunes que un desarrollador inmobiliario puede enfrentar con sus proveedores:

• Problemas con proveedores: tiempo del servicio u obra

Sobre este punto, es esencial establecer un cronograma de avance y/o de cumplimiento de hitos detallado y realista, acordado por ambas partes, cuyo control de ejecución debe estar vinculado a planillas de avance de obra y que se deberán presentar a la conclusión de los plazos intermedios o hitos pactados, otorgando al desarrollador del proyecto, la posibilidad de controlar el avance de la ejecución de los servicios y/o de las obras y de corregir en su caso, los retrasos e incumplimientos. Este enfoque condiciona los pagos al progreso efectivo e incentiva al proveedor a cumplir con los plazos establecidos, situación que no suele suceder cuando al proveedor se le realizó el pago del servicio o de las obras, por adelantado.

Otro aspecto por considerar es la inclusión de cláusulas que contemplen multas en caso de que el proveedor se atrase injustificadamente en la entrega del servicio u obra, o exista una demora imputable al proveedor en el avance de alguno de los Ítems contratados. Esta clase de penalidad deben ser razonables y proporcionales al daño potencial ocasionado por el atraso.

Igualmente, observando la naturaleza específica del servicio o de la obra, resulta necesario que los contratos estipulen claramente las modalidades y/o el procedimiento de entrega, siendo las siguiente:

1. En la entrega provisional: es aconsejable establecer un período adecuado durante el cual el contratante tenga la oportunidad de detectar cualquier deficiencia técnica o de calidad en la obra o servicio; en caso de identificarse tales deficiencias, es importante que el contrato prevea un plazo específico para que el proveedor realice las correcciones necesarias a su propio costo, con la finalidad de asegurar que cualquier problema identificado pueda ser abordado de manera eficiente y sin imponer cargas financieras adicionales al contratante.
   

2. En el caso de la entrega definitiva, se deberá firmar un Acta de Entrega y Conformidad, siendo la constancia de que el servicio o la obra contratada cumple satisfactoriamente con los términos acordados en el contrato. Frecuentemente, en los contratos se estipula que el desembolso del último pago esté condicionado a la suscripción de dicha acta para asegurar que el proveedor haya cumplido con cada una de sus obligaciones contractuales antes de considerar el contrato plenamente ejecutado.
   
   

• Garantía del Servicio u Obra

En la ejecución de proyectos de construcción es común que, luego de haberse finalizado completamente y recepcionado de manera definitiva la obra o servicio, surjan defectos de construcción, asentamientos y la evidencia de fallas técnicas que pueden afectar la seguridad y funcionalidad del Proyecto Inmobiliario. Por esa razón es importante que en el contrato incluya una cláusula que contemple una garantía que cubra los defectos y fallas que puedan surgir de manera posterior a la entrega definitiva de la obra o servicio, la cual debe especificar su duración, alcance, exclusiones y el momento a partir del cual comienza a aplicarse, que generalmente es desde la entrega definitiva. Sin embargo, en algunos casos es prudente determinar que el periodo de garantía comience a partir de la entrega de los inmuebles a los clientes del contratante, ya que con el uso son estos quienes tiene la posibilidad muchas veces de identificar algunos problemas que no se pudieron detectar previamente por el desarrollador inmobiliario.

• Resolución del Contrato

Por otra parte, es fundamental que en los contratos de servicio u obra que los desarrolladores inmobiliarios suscriban con sus proveedores, se incluya una cláusula resolutoria que especifique las situaciones que darán lugar a la resolución de pleno derecho del contrato, es decir, sin necesidad de intervención judicial. Esta cláusula debe proveer los mecanismos de resolución de conflictos para minimizar los riesgos y potenciales litigios futuros y; sobre todo, para otorgar al Desarrollador Inmobiliario, la posibilidad de continuar a la brevedad posible, con la ejecución del proyecto.

Así también, se debe estipular, dentro de la cláusula resolutoria o como una cláusula independiente, los medios para resolver los conflictos que puedan surgir durante la ejecución del servicio u obra, siendo necesario establecer a la conciliación como mecanismo preferente para reducir o evitar los costos financieros y temporales que implica entrar en un litigio. Además, en caso de que la conciliación no resulte efectiva, deberá optarse por el arbitraje o la jurisdicción ordinaria, dependiendo de las características de cada caso en particular. Aunque en nuestro medio el arbitraje ha adquirido popularidad como medio alternativo de solución de controversias, presenta determinadas limitaciones que dificultan la aplicación de las medidas cautelares, así como la ejecución del laudo arbitral. Por tal motivo, se recomienda acordar que cualquier conflicto que pueda surgir del incumplimiento o interpretación del contrato de servicio u obra se resolverá por la vía judicial, garantizando así una efectiva aplicación de las medidas cautelares y el cumplimiento de la Sentencia.

• Daños a Terceros por Negligencia del Proveedor

Finalmente, otro aspecto importante por considerar dentro de los contratos suscritos con los proveedores es la inclusión de una cláusula de responsabilidad e indemnidad que determine que el proveedor será único y exclusivamente responsable de todos los daños y perjuicios ocasionados a terceros durante la ejecución de la Obra u Servicio, debiendo mantener libre de toda responsabilidad al Contratante. Esta cláusula debe diseñarse de tal manera que permita transferir la responsabilidad al proveedor, obligándolo a indemnizar a la empresa contratante en caso de que ésta deba enfrentar reclamos de terceros por actos o negligencias del proveedor, incluso se debe analizar, en caso de que el costo y/o relevancia del Servicio u Obra lo requiera, la posibilidad de exigir que proveedores cuenten con seguros adecuados para responder ante estas eventualidades.

2.- Clientes

La relación con los clientes en el ámbito del desarrollo inmobiliario conlleva sus propias complejidades y desafíos. Al igual que con los proveedores, la claridad contractual y la previsión de posibles escenarios adversos son cruciales para minimizar disputas y fomentar relaciones comerciales exitosas, siendo imprescindible abordar adecuadamente los problemas más comunes que enfrenta un desarrollador inmobiliario con sus clientes, conforme se expone en las líneas siguientes:

• Plazo de Entrega del Proyecto Inmobiliario y el Inmueble

El plazo de entrega es uno de los aspectos más sensibles y críticos en la relación con los clientes, considerando que estos se planifican patrimonial y familiarmente con base al tiempo de entrega. Por ese motivo, es fundamental establecer un plazo fijo de entrega, que contemple el tiempo necesario para la obtención de aprobaciones, licencias de construcción y trámites administrativos para la obtención de títulos, así como, las particularidades del proyecto. No obstante, para cuidar la reputación e integridad de la empresa, es prudente incluir una cláusula de prórroga que permita extender este plazo ante circunstancias imprevistas como condiciones climáticas adversas, huelgas, retrasos con proveedores, pandemias, entre otros, siempre y cuando estas extensiones sean razonables y debidamente comunicadas al cliente, de acuerdo con los mecanismos de deberá establecer el contrato.

• Definir las Características Técnicas del Inmueble

Otra de las fuentes más comunes de conflictos con los clientes radica en las expectativas, no satisfechas respecto a las características y calidad del inmueble entregado. Por ello, es imprescindible definir con precisión las especificaciones técnicas del inmueble en el contrato de compromiso de compraventa, el cual debe incluir detalles como los materiales de construcción, acabados, instalaciones y cualquier otro elemento relevante que determine la calidad y las características finales del inmueble.

Aunque parezca una obviedad, contar con descripción detallada de las características, materiales y accesorios del inmueble, objetivamente, ayuda a prevenir reclamaciones posteriores por parte de los clientes.

• Inclusión del Impuesto en el Precio definitivo y Modalidad de Pago del Inmueble

Acontece que, en muchos casos, las empresas transfieren la responsabilidad de pagar el Impuesto a la Transferencia a los clientes, situación que genera un riesgo tributario significativo, dado que puede existir una demora en el pago del tributo o simplemente se omita su cumplimiento. Para evitar este riesgo, se recomienda incluir el pago del Impuesto a la Transferencia dentro del precio final para la transferencia definitiva del inmueble, con la finalidad de evitar problemas con el Servicio de Impuestos nacionales y/o el Gobierno Municipal, así como malentendidos y reclamaciones futuras por parte de los clientes.

Otro aspecto importante para considerar es la modalidad de pago del precio del inmueble. Es aconsejable que en los contratos se establezca claramente la forma de pago, sea está a contra entrega, a cuotas o mediante crédito bancario, incluyendo los términos, condiciones y plazos de cada modalidad.

• Establecer una Penalidad por Desistimiento o Incumplimiento de Pagos

Por último, existe la posibilidad que, durante la ejecución del proyecto, los clientes incurran en incumplimiento o simplemente desistan de la compra del inmueble, es por esa razón que los contratos de compromiso de compraventa deben establecer un régimen de penalidades, las cuales funcionan como mecanismos de compensación ante incumplimientos contractuales, ya sean por desistimiento del contrato por parte del cliente o por retrasos en el cronograma de pagos establecido. Es esencial que estas cláusulas sean justas, razonables y proporcionales al daño potencial que el incumplimiento pueda ocasionar al desarrollador. La inclusión de tales penalidades no solo sirve como medida disuasoria contra el incumplimiento, sino que también establece un método claro y predeterminado para la compensación, asegurando así la protección de los intereses del desarrollador.

3.- Vecinos

Una herramienta efectiva para prevenir y resolver conflictos con los vecinos, es la elaboración de un "Acta de Buena Vecindad", el cual se consigne una descripción detallada de la propiedad colindante, datos generales del vecino, registro fotográfico y fílmico del estado de los inmuebles. La elaboración de esta acta es una oportunidad para fomentar un diálogo abierto y transparente, ayudando a construir relaciones de confianza y cooperación desde el inicio del proyecto.

Por otro lado, es aconsejable establecer un horario de trabajo apropiado para minimizar las perturbaciones a la tranquilidad de los vecinos. Además, resulta crucial implementar medidas de protección tanto para las propiedades colindantes como para la vía pública. Estas medidas incluyen la instalación de acordonamientos, mallas de seguridad, señalización adecuada, puntales y otros elementos que garanticen la seguridad y minimicen cualquier impacto negativo que las obras puedan tener en el entorno inmediato.

La implementación de estas acciones busca garantizar que el desarrollador inmobiliario minimice los potenciales riesgos que podrían surgir con las propiedades colindantes, así como evitar las sanciones administrativas del municipio correspondiente.

4.- Viceministerio de Defensa de los
Derechos del Usuario y Consumidor

El Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor al presente, juega un papel crucial en el sector inmobiliario, especialmente por su rol en la emisión del Certificado de Registro de Proyectos y Contratos Libres de Cláusulas Abusivas. Este certificado asegura que los contratos diseñados por desarrolladores inmobiliarios respeten los derechos de los consumidores, evitando así la inclusión de condiciones que puedan ser consideradas injustas o desequilibradas, de modo que es imprescindible contar con una asesoría jurídica especializada que les permita diseñar contratos que protejan sus intereses comerciales sin transgredir los derechos de los usuarios.

Adicionalmente, el Viceministerio también ofrece un mecanismo de conciliación en casos de disputas por supuestas vulneraciones a los derechos del consumidor, convirtiéndose en una instancia de conciliación fundamental para resolver conflictos. Sin embargo, en situaciones donde se identifiquen infracciones a los derechos del consumidor, el Viceministerio tiene la autoridad para imponer sanciones administrativas que buscan no solo castigar las violaciones, sino también promover prácticas comerciales justas y transparentes en el sector inmobiliario. Por esta razón, es importante fortalecer la confianza con los consumidores, con el objetivo de garantizar un desarrollo inmobiliario sostenible y respetuoso de los derechos de todas las partes involucradas.

5. Conclusiones

El rubro empresarial inmobiliario es un entorno competitivo y regulado siendo los desafíos numerosos y variados, abarcando desde la gestión de relaciones contractuales hasta el cumplimiento de normativas técnicas y legales. Como se puedo observar en el presente artículo, más allá de la simple ejecución de proyectos, los desarrolladores inmobiliarios enfrentan complejidades que requieren no solo habilidades técnicas, sino también una fuerte capacidad de negociación y protección legal.

A lo largo del presente documento, se hizo evidente que contar con un asesoramiento jurídico especializado no es solo una opción, sino una necesidad imperativa para la elaboración de contratos que salvaguarden los intereses del desarrollador mientras se cumple con las regulaciones vigentes y respetan los derechos de todas las partes involucradas. Además, un enfoque proactivo en la gestión de las relaciones con proveedores, clientes y autoridades puede prevenir litigios y mitigar riesgos, asegurando así la viabilidad y éxito del proyecto.

En consecuencia, se recomienda implementar prácticas preventivas que ayuden a mitigar los riesgos asociados al desarrollo de proyectos inmobiliarios, con la finalidad de evitar gastos innecesarios que podrían tener un impacto considerable en el patrimonio de la empresa. Adoptar un enfoque proactivo en la gestión de riesgos no solo protege los recursos financieros, sino que también contribuye a la estabilidad y sostenibilidad a largo plazo del negocio.

Víctor Manuel Vásquez Alfaro
Abogado Litigante y Corporativo